个人出租住房楼顶场地给通信运营商，是否可以代开专票，代开发票需要交纳哪些税金

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问题名称：

个人出租住房楼顶场地给通信运营商，是否可以代开专票，代开发票需要交纳哪些税金

留言时间：2020-08-15

纳税人归属地：新疆

问题内容：我个人将自家住房楼顶的一块场地出租给通信运营商，作为其架设基站所用，和对方签订场地租赁合同，一年2万元，我个人是否可以到税务局代开场地租赁的增值税专用发票？如果代开发票，我个人需要交纳哪些税金？请予明确答复，谢谢。

附 件：无附件

答复机构：新疆纳税服务中心

答复时间：2020-08-17

答复内容：

新疆纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第十一条的规定，小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

　　其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

　　第十二条的规定，纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

同时又根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定

第一条第九款第五项的规定，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

再根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）第四条的规定，城市维护建设税税率如下：

纳税人所在地在市区的，税率为7%；

纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；

纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

再根据《征收教育费附加的暂行规定》（国发〔1986〕50号文件）规定：“第三条 教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。”

再根据《新疆维吾尔自治区人民政府关于修改<新疆维吾尔自治区地方教育附加征收使用管理办法>的通知》（新政发[2011]24号）规定：“在本自治区行政区域内所有缴纳增值税、营业税、消费税（以下简称”三税“）的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），都应当按照实际缴纳”三税“税额的2％缴纳地方教育附加。”

再根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条的规定，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：

（七）财产租赁所得；

第三条的规定，个人所得税的税率：

（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

再根据《新疆维吾尔自治区人民政府关于修改<新疆维吾尔自治区实施《城镇土地使用税暂行条例》细则>的决定》（新疆维吾尔自治区人民政府令第197号）第二条的规定，自治区行政区域内城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照《条例》和本实施细则的规定缴纳城镇土地使用税。

　　前款所称工矿区，是指城市、县城、建制镇以外的大中型企业生产、办公、生活区，海关特殊监管区域以及各类产业聚集园区所在地等。

第三条的规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按规定的适用税额计算征收。

再根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条的规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

再根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条的规定，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

最后根据《新疆维吾尔自治区人民政府关于贯彻实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（新政发〔2019〕13号）第一条的规定，对增值税小规模纳税人按50%税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

经与相关科室核实：场地租赁实际上是属于土地使用权的出租，不属于财产租赁的范围，不需要缴纳印花税。

经与相关部门核实：若您是个人无法提供完整、准确的纳税资料或财产原值，不能正确计算应纳税所得额或财产原值的，代开发票时，取得财产租赁所得，按开票金额（不含增值税）2%的征收率征收个人所得税。

因此，请您比照上述文件执行。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系新疆税务12366或主管税务机关。