法院裁定债务人以房产抵偿债务，债权人房产税纳税义务发生时点是法院裁定生效时，还是产权变更登记时？

笔者提示：

登记过户时间及法院裁定文书生效时间孰先。

政策依据：

1.《中华人民共和国物权法》

第六条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

2.《不动产登记暂行条例》

第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

3.《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）

三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

　　纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

官方答复：

深圳提案答复_2023年建议提案办理复文_《关于解决金融业抵押品拍卖及抵债资产税负问题的建议》、《关于进一步开放企业税务接口的建议》

六、关于明确当法院裁定以物抵债，银行取得抵债房产的房产税、城镇土地使用税的纳税义务时间及纳税义务人的建议

您提出的“明确当法院裁定以物抵债，银行取得抵债房产的房产税、土地使用税的纳税时点调整为办理抵债房产过户的次月；当法院裁定抵债后，原产权人占用，法院也没有执行腾房，导致银行根本无法拥有该等抵押房产的所有权、处置权和使用权时，抵债房产的房产税和土地使用税由实际使用人（原产权人）缴纳，避免银行无任何经济权力或经济利益流入却承担税负的不公平情况发生”建议，由抵债房产的实际使用人在实际使用期间承担相关税费，充分考虑了税收公平。现有政策已对纳税义务时间及纳税义务人做出明确的规定。

关于纳税义务时间的确定，对于由法院裁定以物抵债的房产，无论是否完成登记过户行为，其产权已发生实质性转移。其登记过户时间及法院裁定文书生效时间孰先，则此时间的次月为房产税、城镇土地使用税纳税义务起始时间。关于纳税义务人的确定，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1998〕15号）第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。因此，当法院裁定抵债后，抵债房产的房产税和土地使用税应由现产权人缴纳。

延伸阅读：

中国税务报_跟踪产权变化 征收“房土两税”_刘笑音 本报记者 程丽华_2025年03月25日

跟踪产权变化 征收“房土两税”
2025年03月25日
版次：06 作者：刘笑音 本报记者 程丽华

近日，国家税务总局瓦房店市税务局加强房产税和城镇土地使用税（以下简称“房土两税”）管理，根据法院提供的信息线索，约谈了外省市5家抵债房产权属企业，追征了企业欠缴的“房土两税”税款及滞纳金。

据了解，法院在对涉案房产进行拍卖时，有时会发生企业抵债房产流拍情况。此时，法院会根据拍卖结果出具抵债房产执行裁定书，在其中明确相关房产的产权归属于债权方。

“按照《中华人民共和国民法典》第二百二十九条，以及财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定，抵债房产的债权方在收到法院执行裁定书次月起，应开始履行相关房产的‘房土两税’税款缴纳义务。但一些债权企业由于不了解相关政策，认为抵债房产未过户就不用缴纳‘房土两税’，因此会出现欠缴税款的情况。”瓦房店市税务局副局长赵琦说。

为此，瓦房店市税务局对当地“房土两税”税源进行了全面摸底，建立了管理台账。以此为基础，该局组建业务专班利用软件工具以“房土两税”断缴等参数为指标，从中筛选出一批税款缴纳疑点企业，随后结合当地法院传递数据，以及中国文书裁判网等平台的法院裁定书和执行文书等资料，对疑点企业的房产是否已被法院查封或拍卖、权属是否已发生转移等情况实施核查，最终确定5家外地企业存在欠缴“房土两税”情况。

随后，在企业所在地税务机关协助下，瓦房店市税务局税务人员约谈了5家企业负责人，向他们详细讲解了相关税收政策，表明欠缴税款会给企业带来信用降级等风险。5家企业均表示尽快按照税务机关要求补缴税款。

为方便企业缴纳税款，税务人员依托跨区域税收业务通办平台，为企业提供了全流程纳税辅导，指导帮助企业完成跨区税款登记、税源信息录入及财产行为税合并申报等工作。随后，5家企业如数补缴了税款和滞纳金。

中国税务报_以房抵债，谁来缴纳房产税？_刘曦明 潘彦霖 林建荣_2022年08月19日

以房抵债，谁来缴纳房产税？
2022年08月19日
版次：07 作者：刘曦明 潘彦霖 林建荣

以物抵债，是银行处置不良资产的一种有效手段，是银行在无法以货币资金收回贷款时，为降低信贷资产风险而收回借款人相应实物资产以抵偿债务的行为。中国银保监会公开数据显示，今年上半年，共处置不良资产1.41万亿元，同比多处置2197亿元。笔者发现，一些商业银行取得抵债资产的过程中，会面临复杂的涉税问题。其中，常见的一个问题，是抵债房产如何缴纳房产税。

案例

商贸企业M公司2010年以名下的100套商铺作为抵押，向Q商业银行申请贷款2亿元。2019年，该公司宣告破产。当年6月，当地人民法院判决，以企业抵押的100套商铺作价，抵偿其对Q银行的1.5亿元欠款。为缩减出售成本，Q银行希望将100套商铺统一出售，并由买方承担各项税费。但由于迟迟难以找到合适买家，Q银行一直未办理过户手续，也未缴纳接收和持有期间的各项税费。

2021年，Q银行将100套商铺打包出售给某资产管理公司，在当年2月和5月分两次办理过户手续（从M公司过户给Q银行、从Q银行过户给资产管理公司）。在此过程中，Q银行仅就两次过户期间的3个月属期申报缴纳了房产税。税务机关认为，Q银行实际持有抵债房产的时间，与申报房产税的税款所属期存在差异，可能存在税务风险。

分析

Q银行的抵债资产管理人员认为，银行接收抵债资产属于“无奈之举”。为了尽可能减少损失，一般约定由抵债资产的买受方承担所有税费和拖欠的物业费等。待找到抵债资产的买受方后，再办理过户手续并统一申报缴纳税费和滞纳金。实践中，多数抵债资产并非优良资产，难以进行出租或正常使用，如在法院判决后立即过户，会对银行造成一定负担。

Q银行的财务人员认为，根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计算缴纳房产税。因此，在办理过户手续前，房产税的纳税义务人，应为商铺的原持有人，即M公司。银行只需缴纳房屋权属登记期间的房产税，即2021年3月—5月的房产税。

不过，民法典第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。据此，自法律文书生效时起，无论法院裁定的抵债房产是否完成过户，抵债房产的产权已经发生实质性转移。也就是说，应当以法院出具的法律文书生效时间，作为“办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书”的时间。自2019年6月起，债务人M公司对于抵债房产的房产税纳税义务终止。自2019年7月至过户给买受方资产管理公司期间，Q银行需要缴纳抵债房产的房产税。

经过税务人员的风险提示和纳税辅导，Q银行的财务人员整理了抵债房产相关资料，梳理了抵债资产管理流程，并前往抵债房产所在地的税务机关补缴了房产税和相应的滞纳金。

建议

实务中，多数银行认为，抵债资产不属于自有房产，并为其单独设置科目进行核算，未囊括进银行自持的固定资产范围。在申报缴纳房产税时，银行财税人员往往仅归集固定资产项下的房地产项目，容易造成房产税的漏报和少报。

近年来，以房抵债的现象呈现增多趋势。为防范少缴、漏缴房产税的风险，建议银行财税部门、行政部门和风控部门等各部门的相关人员强化对抵债资产的闭环管理，从法院判决接收抵债资产之日起，确定纳税义务发生时间，按期缴纳各项税费，避免产生滞纳金和罚款，防止对银行的信用等级造成影响。

（作者单位：国家税务总局深圳市税务局）