关于贷款利息在土地增值税清算中据实扣除及地方政府专项债券资金全额列支问题

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留言时间：2025-05-09

纳税人所属地：浙江

问题内容：

1、贷款利息全额据实扣除问题：我公司承建的棚户区改造项目获得国家开发银行贷款支持，由省公投公司（省级平台公司）向国开行贷款后再转贷给市级平台公司，最终项目单位与市级平台公司签订资金转贷协议，贷款利率4%。利息票据由市级平台公司出具。因是转贷协议，国开行不能直接对项目单位开具利息发票，只能开具给省级平台公司。无利息发票，请问贷款利息能否据实扣除？根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）规定，“在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。”我单位没有取得利息发票不是”应当取得但未取得“，而是无法取得，根据据实质重于形式原则虽然没有取得利息发票，但是是实际发生的，应将贷款利息全额在土地增值税清算中据实扣除。
2、地方政府专项债券资金全额列支问题，根据《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》财预（2018）28号文件，申请债券资金的项目收益要覆盖项目的本息，因此，需要用棚改项目收益偿还项目本息，所以是需要项目单位偿还的债务（地方政府专项债券），项目单位认为债券资金应在土地增值税清算中全额列入成本，不应抠出在外。
该文件虽然不是税务局文件但是项目单位已收到地方政府专项债券资金，请问在土地增值税清算中是否可以全额列入成本，因为根据该文件规定，是需要企业偿还的债务，并非白给企业的。因此，项目单位认为应该全额列入成本，不应扣除在外。请总局给予详细解答

附件：关于印发《试点发行地方政府棚户区该项专项债券管理办法》的通知财预2018（28）.docx

答复机构：浙江省

答复时间：2025-05-15

答复内容：

浙江12366中心答复：
您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
1、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号 ）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
　 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
　 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
　 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（一）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”

2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。”
上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。