海域使用权转为土地使用权的过程中，填海成本的扣除是否属于土地出让金减免？

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留言时间：2025-05-15

纳税人所属地：浙江

问题内容：

例：我公司填海用地，发生填海成本7万元/亩，经验收合格后获准办理土地使用权证。根据相关规定，我公司与自然资源局签订出让合同，合同约定出让价格为3万元/亩，我公司缴纳相应价款并据此缴纳契税。
后税务机关认为，同一区域内同类型地块价格为10万元/亩，由于我公司是填海用地，3万元/亩是据相关规定以土地评估价格减去填海用地成本之后的差额，属于土地出让金的减免。根据国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）“……不得因减免土地出让金，而减免契税”的规定，我公司应按10万元/亩作为计税依据缴纳契税。
我公司认为填海成本的扣除不属于减免出让金的情形，且合同约定的价格也是3万元/亩，合同中也从未约定10万元/亩减去7万元/亩的描述。根据契税法的规定，计税依据“为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格”，我公司按3万元/亩的价格作为计税依据是正确的。
请问：海域使用权转为土地使用权的过程中，填海成本的扣除是否属于土地出让金减免？上述例子中，企业应按什么价格作为契税的计税依据？

附件：无附件

答复机构：浙江省

答复时间：2025-05-19

答复内容：

浙江12366中心答复：
您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
1、根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）规定：
第四条　契税的计税依据：
(一)土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;
...纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

2、根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）规定：
二、关于若干计税依据的具体情形
（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

涉及具体业务，可携带资料联系主管税局进一步核实。
上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。