【以案说法】房屋租金营业税扣除问题

上海税务

发布日期：2015-11-28

B公司委托旗下BF公司租赁其自有房屋，按6%比例支付其管理费。申报营业税时B公司将支付给BF公司的管理费税前扣除，被税务机关追缴营业税13万元。税官提醒：除特别列举的特殊情况外，营业税一般都是全额征税，不能擅自进行扣除。

　　案情概况

　　B企业是一家综合企业集团，2013年公司将其名下的房产委托给成员企业BF房地产经营管理有限公司出租。双方约定根据房屋租赁合同约定的租金总额，扣除支付给BF公司6%管理费后的租金净额确认租金。这本没有任何问题，但B企业在报税时却直接按照从BF公司的收取的租金金额申报营业税。

　　2013-2014年租金总额共计4350.56万，支付给BF公司管理费261.62万，B企业按收到的租金净额4098.94万元申报缴纳营业税。稽查员认为应按4350.56万租金全额申报缴纳营业税，故责成B企业补缴营业税约13万元。

　　案情分析

　　B公司财务部门认为：作为出租方，B公司实际的租金收入只是扣除管理费后的净额，而不是全额，B公司没有义务承担由BF公司收取的管理费部分的税负。

　　检查员认为：营业税是对营业额全额征收的税种，除特殊规定外，应以全部价款和价外费用作为税基计算缴纳营业税。B公司的房屋出租业务自然是以全部租金为税基。而BF公司向B公司收取管理费用的行为并在规定扣除范围之内，不能扣除支付给BF公司的管理费。

　　法规依据

　　《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令540号)

　　第一条　在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

　　第二条　营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。

　　税目、税率的调整，由国务院决定。

　　纳税人经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本条例规定的幅度内决定。

　　第五条　纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：

　　(一)纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额;

　　(二)纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额;

　　(三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;

　　(四)外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额;

　　(五)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

　　处理结果

　　根据相关法规规定，责成B公司补缴营业税及相关各税13万余元。

　　税官建议

　　“营改增”已经不断扩大范围，但在尚未涉及的领域，依然要继续遵照营业税相关规定。特别是要注意，除特别列举的特殊情况外，营业税一般都是全额征税，不能擅自进行扣除。