【税递网】个人买卖房屋、赠与房屋涉税问题汇总
| 经济事项 | 税种 | 税收规定 | |||
| 个人买卖房屋 | 增值税 | 北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区 | 个人将购买不足2年的住房对外销售的 | 按照5%的征收率全额缴纳增值税 | 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 |
| 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的 | 免征增值税 | ||||
| 个人销售非住房 | 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额 | 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：（八）销售不动产。 11其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 | |||
| 北京市、上海市、广州市和深圳市 | 个人将购买不足2年的住房对外销售的 | 按照5%的征收率全额缴纳增值税 | 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号））附件3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 | ||
| 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的 | 以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税 | ||||
| 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的 | 免征增值税 | ||||
| 个人销售非住房 | 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额 | 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：（八）销售不动产。 11其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 | |||
| 附加税 | 城建税、教育费附加和地方教育附加：按缴纳的增值税税额缴纳城市维护建设税（纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%）、教育费附加（3%）和地方教育附加（2%）。 | ||||
| 个人所得税 | 个人转让住房 | 一般规定 | 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。 | 根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）文件规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。 第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。第五条规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第9号）文件第三条规定，个人所得税的税率：（三）财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十。 | |
| 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的 | 即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额 | ||||
| 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得 | 免征个人所得税。 | ||||
| 个人换购住房 | 出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房 | 对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠 | 关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告 财政部 税务总局公告 2022年第30号 一、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 | ||
| 个人转让非住房 | 以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为百分之二十。 | 根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第9号）文件第三条规定，个人所得税的税率：（三）财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十。 第六条规定，应纳税所得额的计算：（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。 | |||
| 契税 | 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同） | 面积为90平方米及以下的 | 减按1%的税率征收契税 | 《中华人民共和国契税法》 第二条本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为： （一）土地使用权出让； （二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换； （三）房屋买卖、赠与、互换。 前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。 | |
| 面积为90平方米以上的 | 减按1.5%的税率征收契税 | 关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知 财税(2016)23号 一、关于契税政策 （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 | |||
| 对个人购买家庭第二套改善性住房（北京市、上海市、广州市、深圳市以外地区） | 面积为90平方米及以下的 | 减按1%的税率征收契税 | |||
| 面积为90平方米以上的 | 减按2%的税率征收契税 | ||||
| 其他情形 | 按适用税率 | 按地方规定税率 | |||
| 印花税 | 住房 | 免征印花税 | 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 | ||
| 非住房 | 产权转移书据 | 《印花税法》 | |||
| 土地增值税 | 住房 | 免征收土地增值税 | 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）对个人销售住房暂免征收土地增值税。 | ||
| 非住房 | 土地增值税税额=增值额*适用税率-扣除项目*速算扣除系数 增值额=转让收入-扣除项目金额 （新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格） 扣除项目金额=原购置价+契税+印花税+本次转让环节的城建税和教育费附加+每年加计原购置价的5% 每年加计5%=发票所载金额x从购买年度起转让年度止（年数）x5% （适用税率30%-60%） | ||||
| 个人赠与房屋 | 增值税 | 离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。 | 免税 | 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件3第三十六条：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。 家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。所以将房屋无偿赠与子女符合上述条件免征增值税。 | |
| 其他情形 | 同销售房屋 | ||||
| 附加税 | 免税（增值税免） | 免税（增值税免） | |||
| 个人所得税 | （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； （三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 | 免税 | 《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号） 一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税： （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； （三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料： （一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定的相关证明材料； （二）赠与双方当事人的有效身份证件； （三）属于本通知第一条第（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。 （四）属于本通知第一条第（二）项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。 税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。 | ||
| 其他情形 | 同销售房屋 | ||||
| 契税 | 受赠人全额征收契税 | 根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）规定：“一、关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题 …… （二）关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题 …… 对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。 ……” （本条中有关契税的规定被国家税务总局公告2021年第25号废止，具体应按照当地执行口径） | |||
| 印花税 | 产权转移书据 | 《印花税法》 | |||
| 土地增值税 | 不征 | 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“四、细则所称的“赠与”是指如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 | |||
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