个人出租房屋如何开发票？收多少税？

咨询人：陈在军

咨询时间：2022-12-15

回复单位：12366纳税服务处

回复时间：2022-12-16

答： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：...

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

第一，http://hubei.chinatax.gov.cn/hbsw/xxgk/tzgg/1449192.htm

根据《国家税务总局湖北省税务局关于电子税务局移动端（“楚税通”）正式上线运行的通告》（国家税务总局湖北省税务局通告2022年第3号）文件附件：“楚税通”业务功能清册.xlsx规定，

功能类别：发票使用；

菜单名称：代开增值税电子普票发票（房屋租赁）

第二，如果是个人出租住房。对其他个人出租住房取得月租金不超过15万元的情形，房产税4%；增值税，月租金收入未超过15万元的，免征增值税；城市维护建设税，免征；个人所得税10%。

对其他个人出租住房取得月租金超过15万元的情形，房产税4%；增值税，应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%；城市维护建设税，按照增值税税额的（7%或5%或1%），教育费附加，按照增值税税额的3%，地方教育附加，按照增值税税额的2%，个人所得税10%。

根据《湖北省地方税务局 湖北省国家税务局关于不动产销售和出租代征增值税若干问题的通知》（鄂地税发〔2016〕58号）文件第三条第五款规定，三、销售不动产、出租不动产增值税计算公式（五）其他个人出租住房。应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

第八条规定，发票开具。增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向主管税务机关申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向主管税务机关申请代开增值税普通发票。

根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）文件第四条规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

第八条规定，本公告自2021年4月1日起施行。

财产租赁所得个人所得税,计算公式即每次（月）收入不足4000元的,应纳税额=[每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元]×10%；超过4000元的，应纳税额=[每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）]×（1-20%）×10%。

根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）文件第二条第二款规定，(二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

根据《湖北省财政厅 国家税务总局湖北省税务局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（鄂财税发〔2022〕2号）文件第一条规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按50%的税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）文件规定，自2016年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合该房屋实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。





上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。

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