宁夏国税局“全面推开营改增政策指引（五）”解答营改增的4个问题

一、青苗补偿费收入征收增值税问题

农业生产者因土地被占用取得的青苗补偿费主要反映为电信、电力等单位建设塔基、塔台等设施时因占用农户承包土地而支付的补偿费，该业务土地所有权并未变更，其实质是一种租赁行为。

农业生产者将未变更权属的土地在约定的时间内让他人使用，取得的租金或青苗补偿费收入，暂按照《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第二款规定办理，由地税机关按照不动产经营租赁征收增值税并代开增值税发票。同时，农业生产者中的其他个人取得的青苗补偿费可按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号公告）第六条第四款规定享受小微企业增值税优惠政策。

二、房地产开发企业房屋预售面积与最终测绘面积出现差额问题

房地产开发企业在2016年5月1日前已按照预售面积缴纳营业税，营改增后，房地产开发企业最终测绘面积与原预售面积不一致的：

（一）最终测绘面积大于原预售面积的。可按最终测绘面积与原预售面积之间的差额收入开具增值税普通发票；也可以按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按原发票收入开具红字增值税普通发票。同时对最终测绘面积大于原预售面积的差额收入申报补缴增值税。

（二）最终测绘面积小于原预售面积的。对房地产开发企业因最终测绘面积小于原销售面积的多缴营业税，如房地产开发企业有欠缴的营业税，企业先抵所欠缴的营业税，不足部分向原主管地税机关申请退还。

三、房地产企业预售房屋已开具地税机关营业税发票，营改增后客户要求退房或更改购房者姓名的问题

更改购房者姓名，属于销售退回后再销售他人的行为。可按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）有关规定，试点纳税人发生应税行为在纳入营改增试点前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，如房地产开发企业有欠缴的营业税，企业先抵所欠缴的营业税，不足部分向原主管地税机关申请退还。再销售他人时应按规定开具增值税发票，并按规定缴纳增值税。

四、建筑项目总包纳税人已全额缴纳营业税，分包纳税人开具增值税发票问题

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”的规定，建筑业总承包人所承包的建筑工程老项目在营改増前已全额申报缴纳了营业税的，建筑项目分包人可凭主管地税机关出具有关纳税情况证明，自行开具或向国税机关申请代开增值税普通发票。