61、房地产公司转让人防设施如何进行税务处理？

　　公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
　　根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”
　　据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。

7、出租地下车位签订的是以租代售的租赁合同，租期20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，出售几十年使用权。该行为在土地增值税上一般被视同转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税呢？

答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。

网 址：https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=afdb2f26a95b41e38e36524ae6c96a19

问题名称：

无产权车位

留言时间：2019-11-01

纳税人归属地：福建

问题内容：房地产开发企业将无产权车位与业主签订车位使用权协议。租赁期限与购买的商品房土地使用权剩余年限相同。1、这种情况下是按销售车位还是按照租赁财产处理？2、是否缴纳房产税？如果要交房产税如何缴纳？按原值缴纳还是按出租不动产缴纳？是一次性缴纳还是可以分期缴纳？请明确回复，谢谢。

附 件：无附件

答复机构：福建省税务局

答复时间：2019-11-04

答复内容：

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好！转让无产权的地下车位，应按照销售不动产缴纳增值税。房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的，由房产使用人缴纳。

文件依据：

一、根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“三、销售不动产

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”

二、根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四款规定：“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。”

三、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。……”

四、根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。”

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！

网 址：https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=b4737c66da0648a386def29a9cb28606

问题名称：

房地产企业车位如何纳税

留言时间：2021-01-04

纳税人归属地：江西

问题内容：房地产企业无产权车位如何纳税，是以不动产租赁还是不动产转让？

附 件：无附件

答复机构：税务总局江西省税务局

答复时间：2021-01-06

答复内容：

国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人您好！

您反映的问题已转办至相关部门,反馈内容如下：

根据总局有关政策解答精神，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江西12366或主管税务机关。

房地产企业销售地下非人防无产权车位及出租人防车位永久使用权，是否需要按出租缴纳房产税，是否需要按销售未完工产品按计税毛利率计算缴纳企业所得税

咨询人：张先生

咨询时间：2020-08-03

回复单位：12366纳税服务处

回复时间：2020-08-05

答： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：...
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
1.关于房产税，具体问题需要具体分析。房地产企业销售的车位，分为可办理产权证的车库和不能办理产权证的车位。房地产企业销售可办理产权证的车库，应以销售不动产征收增值税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税等;销售不能办理产权证的车位，应该按照房产出租征收增值税及附加、企业所得税、房产税、印花税等。
2.企业所得税，根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）文件第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（三）转让财产收入；（六）租金收入。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）文件第十六条规定，企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。
第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn/portal/）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。

详细信息

标题： 关于发票开具问题

内容：

您好，我单位是一家房地产开发企业，目前处在预售阶段，现公司预售部分无产权车位及储藏室，我公司应该如何开具发票，发票内容为什么（备注：无产权车位签订20年长期租赁协议）

办件分类：

办件编号： NSZX20210800109

提交时间： 2021-08-31 09:01:54

处理情况

处理状态： 处理完毕

答复内容：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言 已收悉，现答复如下：
根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）及《增值税发票开具使用指南》（税总货便函〔2017〕127号）规定，开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。税务总局编写了《商品和服务税收分类与编码(试行)》，并在新系统中增加了商品和服务税收分类与编码相关功能。使用新系统的增值税纳税人，应使用新系统选择相应的商品和服务税收分类与编码开具增值税发票。
根据您描述的业务可能涉及销售不动产和不动产经营租赁服务。（销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等；租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。）
因此签订长期租赁协议的无产权车位，按照不动产经营租赁服务开具；如转让的储藏室是有产权的房产，属于销售不动产。
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定：“四、增值税发票开具……（四）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
（五）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。”
开具销售、出租不动产发票时还应注意发票备注等相关规定。
上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

答复机构： 纳税服务中心

答复时间： 2021-08-31 11:10

附 件：

网 址：https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=fdfdc3d3597f4d4f8e3c2cdc71042d45

问题名称：

机械车位使用权出租的税务性质认定问题

留言时间：2020-06-10

纳税人归属地：陕西

问题内容：1. 短期出租机械车位使用权是属于动产租赁还是不动产租赁？具体按照什么税目开具发票？

2. 出租机械车位使用权永久使用权是属于动产租赁还是不动产租赁还是不动产销售？应该按照什么税目开具发票？

附 件：无附件

答复机构：税务总局陕西省税务局

答复时间：2020-06-11

答复内容：

陕西省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

我省暂按以下原则执行：按照所反映的情况，该车位属于在公共地面设立的机械式立体车库，无法确认相关权属，仅用于停放机动车辆。如果是买卖，按照实质重于形式的原则，购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，应按照出售不动产处理。如果交易方式为一定时期的租赁合同体现的，则为租赁，按照(财税〔2016〕36号)附件1营业税改征增值税试点实施办法有关规定“车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

详细信息

标题： 没有产权车位出售是否缴纳增值税？是否缴纳房产税？

内容：

没有产权车位出售是否按“销售不动产”缴纳增值税？若按此缴纳增值税是否不用再缴纳房产税？

办件分类：

办件编号： ZXZX2001536047324341

提交时间： 2018-09-04 15:50:10

处理情况

处理状态： 处理完毕

答复内容：

您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 无产权车位出售的情况视同租赁。 车位租赁情况的，房产税的纳税义务请参考《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房屋代管人或者使用人，统称为纳税义务人。产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 增值税：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：（营业税改征增值税试点有关事项的规定） 第一条第（九）项，不动产经营租赁服务。1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。

答复机构： 项目组

答复时间： 2018-09-07 11:08

附 件：

广西答复列表_人防车位出租是否需要缴纳房产税_人防车位出租是否需要缴纳房产税

网址：https://guangxi.chinatax.gov.cn/nsfw/bszx/nszx_detail.html?metadataid=1740

受理号：2023081612308699

所属信箱：纳税咨询

标题：人防车位出租是否需要缴纳房产税

咨询内容：人防车位出租是否需要缴纳房产税

咨询人：胡**

咨询时间：2023-08-16

回复单位：国家税务总局广西壮族自治区税务局

回复时间：2023-08-17

回复内容：

尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
对于出租永久使用权的行为，产权并没有发生转让，产权也没有实际交割。因此，人防车位出租按照租金收入来计征房产税。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或主管税务机关咨询。

转让无产权车位的使用权，是否缴纳印花税？

来源：陕西纳税人学堂

网址：http://wlnsrxt.shaanxi.chinatax.gov.cn:88/detail?id=5062988000000000

发文单位：国家税务总局内蒙古自治区税务局

发布日期：2021-05-07

尊敬的纳税人：
　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)附件《印花税税目税率表》规定，产权转移书据包括包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同。
　　根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
　　因此，销售无产权的车位，不属于印花税征税范围，不应贴花。

房开企业销售无产权车位印花税安0.05%还是安0.03%？

来源：陕西纳税人学堂

网址：http://wlnsrxt.shaanxi.chinatax.gov.cn:88/detail?id=6609452000000000

发文单位：国家税务总局浙江省税务局

发布日期：2022-06-24

尊敬的纳税人：
　　根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
　　企业销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，为此，不属于印花税征税范围，不应贴花。

销售无产权车位应该不应该缴纳印花税的二种观点：1、销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，不属于印花税征税范围，不缴纳印花税。2、房地产开发企业销售无产权房屋，印花税按什么税目缴纳比

销售无产权车位应该不应该缴纳印花税的二种观点：1、销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，不属于印花税征税范围，不缴纳印花税。2、房地产开发企业销售无产权房屋，印花税按什么税目缴纳比较合理？由于无产权房屋也是房地产开发企业开发的一种商品，一旦销售后，就和销售其他商品一样，已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出房屋实施有效控制；而购买方享有占有、使用、收益或处分该房屋的权利，这实质上形成了买卖合同关系。因此，房地产开发企业销售无产权房屋按“购销合同”税目缴纳印花税比较合理。这个又争议了，你该赞同哪个观点哪，有依据吗？

咨询人：欣

咨询时间：2021-01-10

回复单位：12366纳税服务处

回复时间：2021-01-11

答： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：...
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
第一，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令1988年第11号）文件附件：印花税税目税率表规定，财产租赁合同，包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等，立合同人按租赁金额千分之一贴花。
产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。
根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》 (国税发〔1991〕155号)文件规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（〔1988〕财税字第255号）文件第二十六条规定，纳税人对凭证不能确定是否应当纳税的，应及时携带凭证，到当地税务机关鉴别。
纳税人同税务机关对凭证的性质发生争议的，应检附该凭证报请上一级税务机关核定。
第二，根据《省地方税务局关于做好“车位租售”专项税收风险管理工作的通知》（鄂地税函〔2016〕109号）文件第一条第一款规定，风险事项分析。(一)风险特征描述。房地产企业销售的车位，分为可办理产权证的车库和不能办理产权证的车位(比如人防工程)。营改增之前，房地产企业销售可办理产权证的车库，应以销售不动产征收营业税及附加、土地增值税、印花税等;销售不能办理产权证的车位，应该按照房产出租征收营业税及附加、房产税、印花税等。（特别提醒：自2016年5月1日起，营业税全面改征增值税。）
第三，根据《国家税务总局互联网站纳税咨询管理办法（试行）》（国税办发〔2007〕41号）文件第二条规定，本办法所称税务总局互联网站纳税咨询是指利用税务总局互联网站纳税咨询功能，及时解决纳税人在纳税过程中遇到的税收政策和办税程序方面的问题，帮助纳税人掌握基本税收知识，了解最新税收政策，熟悉办税程序。税务总局互联网站纳税咨询不提供纳税策划，不受理或代转各类申报、审批、备案等具体行政事项，不提供各类社会性考试辅导，不进行学术研究和税收改革探讨。
第十三条 本办法自发布之日起施行。（2007年03月28日）
综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。

土地增值税清算时地下车库车位可售建筑面积与已售建筑面积确定方式，是不是套内面积+共有面积？

咨询人：劳逸

咨询时间：2022-02-14

回复单位：12366纳税服务处

回复时间：2022-03-25

答： 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：...
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
经调查了解，地下无产权车位，在项目竣工验收时不强制要求测量具体面积大小。无产权车位分摊地下建筑成本，实际操作时首先按可转让车位实际面积计算出每平方单位成本。在计算土地增值税时，再按已转让车位面积乘以每平方单位成本，作为该部分成本扣除。
综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。

问题名称：

转让非地下人防车位永久使用权缴纳土地增值税吗

留言时间：2020-02-12

纳税人归属地：黑龙江

问题内容：转让非地下人防车位永久使用权缴纳土地增值税吗

附 件：无附件

答复机构：黑龙江省税务局

答复时间：2020-02-13

答复内容：

黑龙江省12366纳税服务热线答复：您好，个人转让有产权车位，对转让方应按规定计征土地增值税。个人转让无产权车位，产权未发生转移，不属于土地增值税征收范围。

立体车库

网 址：https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=7e6f609f334a402e9782e7681e9142a9

问题名称：

立体车库

留言时间：2019-04-04

纳税人归属地：浙江

问题内容：你好，房地产公司出售无产权立体停车车库，出让使用权是否按照出售不动产及无产权车棚同样缴税？而且是否涉及到土地增值税？

附 件：无附件

答复机构：浙江省

答复时间：2019-04-09

答复内容：

浙江财税12366服务中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

1、土地增值税：

根据《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）

五、让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权的征收

对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。

（二）对清算后取得的让渡收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，即：计算缴纳的应缴土地增值税 = 无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。

2、印花税：

按照“产权转移书据”缴纳， 按所载金额万分之五贴花。

3、城市维护建设税：

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发［1985］19号）第四条规定：“城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。”

4、教育费附加：

根据国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号）

将第三条修改为：“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

（营业税已改增值税）

5、地方教育附加：

根据《浙江省地方税务局关于地方教育附加征收管理若干问题的通知》（浙地税发［2006］67号）

一、关于地方教育附加征收管理的有关问题：

（一）自2006年5月1日起（费款所属期），对我省范围内所有缴纳增值税、营业税、消费税（以下简称“三税”）的单位和个人按照实际缴纳“三税”税额的2％征收地方教育附加。

（字数限制，一般消息发送

地下无产权车位，以长期租赁的方式出让使用权给客户，其收入是否需要交纳土地增值税，是否属于土地增税清算的范围?站在税局的角度，在统计已售面积占可售面积的比利时，地下无产权车位的面积是否计入可售面积?

来源：陕西纳税人学堂

网址：http://wlnsrxt.shaanxi.chinatax.gov.cn:88/detail?id=6490987000000000

发文单位：国家税务总局河南省税务局

发布日期：2021-07-29

尊敬的纳税人：
　　一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号) 第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
　　二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定， 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
　　三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条规定，土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
　　四、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳……土地增值税……等相关税收。
　　五、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告 2011年第10号)第三条规定，关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。
　　六、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题……销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
　　因此，根据上述文件规定，土地增值税清算中，对于地下人防设施及地下车位，仅出租车位或出租地下人防设施，不发生权属转移的，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用;发生产权转移的，应按规定征收土地增值税，房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

网 址：https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=c0e8cb48be7d4135913ef57538edd1cc

问题名称：

地下车位收入是否计征土地增值税

留言时间：2020-10-10

纳税人归属地：河南

问题内容：尊敬的国家税务总局河南省税务局：我公司为南阳地区房地产开发企业开发目前建设一幢纯商业项目（无住宅部分），开发项目地下车位无产权，有两部分：一部分是地下人防车位产权归政府人防部门，企业有经营管理权；一部分是公共配套（地下建筑面积大于人防规划要求建设面积部分）地下车位，这两部分都没有计入预售许可证面积中，也没有计算容积率，不能办理产权登记。这两部分地下无产权车位公司在经营时，一部分用于临时停车经营管理，一部分车位与客户签订一定期限车位使用权转让合同。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第588号）；按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）两个文件中的征税范围是：转让..房地产收入，转让收入是指转让房地产所有权的收入，还是转让房地产的使用权收入？我司转让无产权车位，是否应缴纳土地增值税？恳请贵局给予解答。"

附 件：无附件

答复机构：河南省税务局

答复时间：2020-10-10

答复内容：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号) 第二条规定， 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定， 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定 ……(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目 ……(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

四、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告 2011年第10号）规定，三、关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

因此，根据上述文件规定，国有土地使用权转让及以出售或者其他方式有偿转让房地产取得收入的单位和个人都要缴纳土地增值税。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产开发企业转让无产权车位，用人防工程作地下车位，发生产权转移的，应按规定征收土地增值税；仅出租车位，不发生权属转移的，不征收土地增值税。房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，应将地下室、车库收入按规定缴纳土地增值税，对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。上述有关政策请参考，具体问题建议联系主管税务机关咨询。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

网 址：https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=2a96f47834a948ed93a3f29095398d5b

问题名称：

以租代售方式的车位、储藏室租赁款土地增值税缴纳标准

留言时间：2020-01-12

纳税人归属地：河南

问题内容：目前房地产开发企业对于随房地产项目开发的车位、储藏室均采取以租代售方式进行销售，即与购房者签订长达20年的车位、储藏室的租赁协议，并要求租赁款一次付清，租赁期满后，房地产开发商免费赠送车位使用权至《商品房买卖协议》签订的所购房屋的土地使用年限届满，从此合同实质形式上看，完全属于以租代售方式（国家法律最长租赁期限为20年），属于房地产开发项目的收入一部分，尤其是部分房地产开发商的车位、储藏室合同签订日期在购房合同签订日期之前或者同一天，车位、储藏室租赁款项也早于或等于购房款缴纳日期，此部分以租代售方式车位、储藏室收入是否应与房地产开发项目收入一并合并计算，并以合并收入扣除各项房地产开发成本及车位、储藏室开发成本以后，以合并利润为基数缴纳土地增值税？

附 件：无附件

答复机构：河南省税务局

答复时间：2020-01-13

答复内容：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，……非直接销售和自用房地产的收入确定……（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

因此，根据上述文件规定，对车位及储藏室仅出租，不发生权属变更的，不是土地增值税的纳税人，不需要缴纳土地增值税。如车位的使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让了土地并取得了相应的经济利益，不论是否办理产权证，均应按规定征收土地增值税。鉴于您实质情况特殊，建议您联系主管税务机关进一步界定。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

详细信息

标题： 房地产企业土地增值税清算时无产权车位是否作为清算对象

内容：

你好，请问房地产企业土地增值税清算时，对于无产权车位如何处理？注：车位已出售按转让使用权70年签的合同，款项已全收。企业在渭南市。

办件分类：

办件编号： ZXZX1871592462371255

提交时间： 2020-06-18 14:45:37

处理情况

处理状态： 处理完毕

答复内容：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），　四、土地增值税的扣除项目：(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 因此，将不能办理产权登记的车位在建成后有偿转让的，应计算收入并在扣除成本和费用后缴纳土地增值税。 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

答复机构： 项目组

答复时间： 2020-06-21 14:45

附 件：

详细信息

标题： 关于无产权车位的问题

内容：

无产权车位的有偿长期使用，是否在属于土地增值税的清算范围？

办件分类：

办件编号： ZXZX1081591586428425

提交时间： 2020-06-08 11:25:46

处理情况

处理状态： 处理完毕

答复内容：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。” 第三条规定：“条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。” 第四条规定：“条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。” 第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。” 因此，只有产权权属转移才属于土地增值税应税行为，无产权车位收入则不属于土地增值税应税行为。 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

答复机构： 项目组

答复时间： 2020-06-11 11:25

附    件：

网 址：https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=783841848bca4ff3ab9771fe12a1ed1e

问题名称：

土地增值税问题

留言时间：2020-05-11

纳税人归属地：新疆

问题内容：请问，不计容的无产权地下车位取得转让使用权收入时，是否纳入土地增值税清算？如果清算是单独作为一个清算项目吗？

附 件：无附件

答复机构：新疆纳税服务中心

答复时间：2020-05-12

答复内容：

新疆纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（新地税公告（2016）第6号）第四条的规定，关于车库(车位、储藏室等)问题

　　(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。

　　(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。

(三)关于无产权车位分摊土地成本问题，土地成本仅在可售面积中分摊，无产权的地下车位不分摊土地成本。

同时又根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条的规定，土地增值税的扣除项目

　　(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

经与相关部门核实：地下建筑不作为公共配套设施，应作为可售面积单独归集开发成本计算缴纳土地增值税。

因此，请您比照上述文件执行。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系新疆税务12366或主管税务机关。