问题：

企业所得税的预缴以及因成本类发票延后取得造成的多缴，是否有所得税退税的考虑？

回答：

根据国家税务总局公告2012年第15号第六项规定，关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。

企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。

亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。

问题：

土地增值税立法的解读与分析。

回答：

按照党的十八届三中全会决定关于落实税收法定原则要求，以及健全地方税体系改革方案有关内容，财政部、税务总局联合起草了《中华人民共和国土地增值税法草案（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），并于今年7月在官方网站面向社会公开征求意见。从实际执行情况来看，限行土地增值税税制要素基本合理，征管制度比较健全，宜保持现行税制框架和税负水平总体不变，将《条例》上升为法律。同时，对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容，进行适当调整。

《征求意见稿》主要内容：

（一）关于征税范围。

《条例》规定，转让国有土地使用权及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。在此基础上，《征求意见稿》将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称集体房地产）纳入征税范围。同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。

调整征税范围的主要考虑是为了与土地制度改革相衔接。为贯彻落实十八届三中全会决定要求，2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅明确要求建立集体经营性建设用地（以下简称集建地）入市制度，并要求建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。2015年以来，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。目前，试点地区通过征收土地增值收益调节金的过渡办法，对土地增值收益进行调节。《土地管理法》修订案已提请全国人大常委会初次审议，删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。

（二）关于税率和计税依据。

《征求意见稿》延续了《条例》的规定，明确土地增值税仍实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。

（三）关于扣除项目。

《征求意见稿》将《条例》第六条第五项授权财政部规定的其他扣除项目调整为国务院规定的其他扣除项目。需要说明的是，考虑到集体、国有房地产的成本构成差异较大，且不同地区集建地入市方式、途径、形态、用途等差异也很大，成本构成和级差收益千差万别，再者集体房地产入市目前仍处于试点阶段，相关管理制度还在探索和逐步健全过程中，相关扣除项目难以做出统一规定。

（四）关于税收优惠。

《征求意见稿》在延续《条例》优惠规定的基础上，对个别政策做了适当调整。一是吸收了现行税收优惠政策中关于建造增值税低于20%的保障性住房免税的规定。二是增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。主要考虑是国务院需要根据经济社会发展形势，相机决定一些阶段性、过渡性优惠政策，如企业改制重组土地增值税政策、房地产市场调控相关的土地增值税政策等。三是将建造增值税率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征，以体现因地制宜、因城施策的房地产市场调控政策导向，落实地方政府主体责任。四是增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税的规定。主要原因是出让集建地级差收益的地区差异巨大，为了建立兼顾国家、集体、个人土地收益分配机制，适当下放税收管理权限，有必要授权省级政府因地制宜制定集体房地产相关税收优惠政策。

（五）关于纳税义务发生时间和申报纳税期限。

《征求意见稿》增加了关于纳税义务发生时间的规定，明确为房地产转移合同签订的当日。同时，为简化缴税程序、方便纳税人，《征求意见稿》调整了申报纳税期限。一是将《条例》中分开设置的纳税申报和缴纳税款两个时间期限合并为申报缴纳期限。二是将申报缴纳期限由《条例》规定的房地产转移合同签订之日后7日内申报并在税务机关核定期限内缴税，调整为区分不同类型纳税人，规定不同的期限。对于从事房地产开发的纳税人，自纳税义务发生月份终了之日起15日内，申报预缴土地增值税；达到清算条件后90日内，申报清算土地增值税。对于其他纳税人，自纳税义务发生之日起30日内申报缴税。

（六）关于征收管理模式。

按照党中央、国务院关于深化放管服改革的有关要求，《征求意见稿》明确规定了房地产开发项目实行先预缴后清算的制度，并将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

问题：

在企业所得税方面，根据国税发〔2009〕31号文，利用地下基础设施形成停车场，是否有无产权均不留成本，作为公共配套全部分摊，如果地铁上盖物业利用基础设施在夹层地上是否可参照地下处理相关成本？

回答：

利用地下基础设施形成停车场，有无产权都作为公共配套设施处理。之前曾有企业询问：“如何理解单独建造的地下车库和利用基础设施形成的停车场所，单独建造是指空间上的单独还是单独的报建或者其他？利用地下基础设施是专指地下人防还是包括地下通道等等？现有观点认为地下基础设施仅仅为地面楼栋的垂直投影部分，若两栋楼宇之间的地下通道则不属于地下基础设施形成的地下车库，那么需要把连通的地下车库给予拆分核算吗？”对于这些疑问，国家税务总局答复为“实际中情况比较多样，不好统一界定，因此由于存在争议，暂不宜对外答复”。

问题：

从事一级开发的房地产企业，收到政府返还的一级开发成本及年化收益，应按何税目缴纳增值税？纳税义务时点如何确定？按照税法规定，完工后的房地产开发企业，其实际毛利率小于2009年31号文件规定的法定毛利率，能否退还以前年度多缴的企业所得税？

回答：

增值税：纳税人从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税。

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

企业所得税：国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业需出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

问题：

房地产公司与关联方之间的无偿资金调拨，如果两方实际税负相等，是否不存在企业所得税调整风险？对于无偿移交的除回迁房之外的配建，如配套商业、限价房等，是否需要按照市场价格视同销售计算所得税、增值税和土地增值税？

回答：

企业所得税：类似问题国家税务总局答复：“《中华人民共和国企业所得税法》规定”企业与关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整”。

《国家税务总局关于印发<特别纳税调整实施办法（试行）>的通知》（国税发〔2009〕2号）规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整（现为国家税务总局公告2017年第6号第三十八条 实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整）。企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，应遵循上述规定处理。

增值税：财税(2016)36号第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

土地增值税：该问题已向总局报送提交单北京中心20191211002752确认，暂未收到回复。

问题：

本年11月取得的房产，从明年4月份申报纳税可以吗？房产发票单位按套开具可以吗？

回答：

房产税：根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第（一）款规定：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

根据《北京市人民政府关于进一步落实<中华人民共和国房产税暂行条例>有关规定的通知》（京政发[2016]24号）第3条规定：“房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。”

对于当年4月、5月新增房产，于当年10月征期申报缴纳房产税；10月、11月新增房产，于次年4月征期申报缴纳房产税。因此，11月新增的房产，应于次年4月征期申报缴纳房产税。

纳税人在房产税征期可选择网上申报或上门申报两种方式。

增值税：问题不够明确，《中华人民共和国发票管理办法》（国函[1993]174号）第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。

问题：

同一控制下的吸收合并进来的房产需要缴纳土增税吗？房产在吸收合并前是2014年建成的，增值税按简易还是一般税率适用？房地产企业土地增值税清算时不可扣不可售面积指哪部分面积？

回答：

增值税：适用简易计税无政策支持。总局市局均未明确。

土地增值税：目前政策上对不可扣不可售面积无直接规定。简易参考《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）四、土地增值税的扣除项目。

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

问题：

请问房产税的预期落地情况怎么样？

回答：

目前我局暂未收到相关情况，建议关注国家税务总局官方网站及时查看最新消息。

问题：

请问完工百分比法确认收入增值税应该怎样处理？

回答：

增值税无完工百分比法的说法。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。